Die erste Immobilienbesichtigung: Darauf sollten Sie achten
Erstbesichtigung ohne Stress: die wichtigsten Grundlagen
Beginnen Sie bewusst draußen: Dach, Fassade, Fenster, Abflüsse, Hof und Umfeld verraten viel über Pflege und Investitionsbedarf. Achten Sie auf Risse, stehendes Wasser, verwitterte Fugen, marode Zäune und den Geräuschpegel der Straße. Notieren Sie Eindrücke sofort.
Erstbesichtigung ohne Stress: die wichtigsten Grundlagen
Prüfen Sie, wie Licht durch die Räume wandert, ob der Grundriss zu Ihrem Tagesablauf passt und welche Wege Sie täglich gehen. Denken Sie an Stellflächen, Türöffnungen, Stauraum, Arbeitsbereiche und Kinderwagen. Stellen Sie sich konkrete Situationen und Routinen vor.
Bausubstanz und Haustechnik verstehen
Achten Sie auf muffige Gerüche, Verfärbungen, abplatzenden Putz, Salzränder, kalte Ecken und beschlagene Fenster. Ein einfaches Hygrometer und die Handflächen helfen bereits. Fragen Sie nach Sanierungsjahren, Dämmmaterial und eventuellen Wärmebrücken an Rollladenkästen oder Deckenanschlüssen.
Blicken Sie in den Sicherungskasten: Gibt es einen FI-Schutzschalter, klare Beschriftung und moderne Leitungen? Fragen Sie nach Wartungsnachweisen der Heizung, Alter des Kessels und Energiequelle. Prüfen Sie Heizkörper auf Wärmeverteilung und die Lüftungsmöglichkeiten der Räume.
Drehen Sie an mehreren Zapfstellen auf und testen Sie den Wasserdruck. Achten Sie auf Geräusche, Rostspuren, wackelige Armaturen und die Warmwasserbereitungszeit. Fragen Sie nach Rohrmaterial, Steigsträngen und Rückstauventilen. Kontrollieren Sie Silikonfugen und Geruchsverschlüsse im Bad.
Bitten Sie um einen aktuellen Grundbuchauszug und Informationen zu Baulasten. Das Baujahr allein genügt nicht: Fragen Sie nach Umbauten, Anbauten und genehmigten Veränderungen. So erkennen Sie, ob die Immobilie rechtlich und baulich sauber aufgestellt ist.
Unterlagen, die Sie vor Ort einfordern sollten
Verlangen Sie einen gültigen Energieausweis und vergleichen Sie Kennzahlen mit gemeldeten Verbräuchen. Hinterfragen Sie Nebenkostenpositionen, Abrechnungszeiträume und Versorgerverträge. Prüfen Sie, ob Sanierungen die Werte erklären oder ob baldige Nachrüstpflichten drohen könnten.
Unterlagen, die Sie vor Ort einfordern sollten
Mikrolage, Lärm und Umgebung realistisch einschätzen
Besichtigen Sie morgens, nachmittags und abends. Achten Sie auf Schulwegverkehr, Lieferdienste, Flugrouten, Bahnlinien und nächtliche Aktivitäten. Schallschutzfenster helfen, doch Außenlärm bleibt relevant. Prüfen Sie, wie sich der Geräuschpegel im Innenhof verändert.
Mängelliste mit Belegen erstellen
Halten Sie jedes Problem bildlich fest, ergänzen Sie Datum, Ort im Grundriss und eine kurze Beschreibung. Recherchieren Sie grobe Sanierungskosten. So entsteht eine verlässliche Basis, um Nachverhandlungen sachlich und nachprüfbar zu begründen.
Preisgespräch mit Struktur führen
Formulieren Sie ein Angebot mit Begründung: Zustand, Alter von Anlagenteilen, Energiebedarf und notwendige Maßnahmen. Zeigen Sie Alternativen auf und bleiben Sie respektvoll. Verkäufer reagieren besser auf klare, nachvollziehbare Argumente als auf diffuses Feilschen.
Timing, Konkurrenz und zweite Runde
Planen Sie Puffer für Rückfragen und eine zweite Besichtigung. Bleiben Sie ruhig, selbst wenn andere Interessenten drängen. Klare Fristen, gezielte Fragen und vollständige Unterlagen erhöhen Ihre Chancen auf einen fairen Abschluss ohne Übereilung.
Die Salzränder im Keller
In einem charmanten Altbau wirkten Keller und Treppenhaus ordentlich. Erst die feinen Salzränder an einer Wand verrieten aufsteigende Feuchtigkeit. Ein Feuchtemessgerät bestätigte den Verdacht, und die Sanierungskosten veränderten unsere Verhandlungsstrategie erheblich.
Ein Sicherungskasten ohne FI
Die Wohnung glänzte frisch renoviert, doch der Sicherungskasten war alt und ohne FI-Schutzschalter. Ein Elektriker schätzte die Erneuerung realistisch ein. Statt abzuspringen boten wir mit klarer Kostenkalkulation – der Verkäufer akzeptierte unsere sachlich begründete Anpassung.
Die Nachbarin mit den ehrlichsten Tipps
Im Treppenhaus begegneten wir einer Nachbarin, die freundlich von Sommerhitze unter dem Dach und ruhigen Abenden im Hof berichtete. Diese Offenheit half uns, Erwartungen zu justieren und den tatsächlichen Wohnkomfort ehrlicher einzuschätzen.
Ihre nächsten Schritte: mit Plan und Community
Persönliche Checkliste verfeinern
Übertragen Sie die wichtigsten Punkte in eine eigene Checkliste: Außenhülle, Technik, Unterlagen, Lage, Verhandlung. Ergänzen Sie Felder für Fotos, Messwerte und Rückfragen. Abonnieren Sie unseren Blog, um neue Prüfpunkte und Erinnerungen rechtzeitig zu erhalten.
Fragen stellen und Erfahrungen teilen
Welche Details haben Sie bei Ihrer ersten Besichtigung entdeckt? Schreiben Sie Ihre Fragen oder Anekdoten in die Kommentare. Gemeinsam erkennen wir Muster, vermeiden Fehler und bauen Wissen auf, das zukünftigen Entscheidungen echte Sicherheit gibt.
Zweite Besichtigung gezielt planen
Kommen Sie mit einer Person Ihres Vertrauens oder einem Sachverständigen wieder. Testen Sie Tageszeiten, überprüfen Sie offene Punkte und verifizieren Sie Angaben. So verwandeln Sie den ersten Eindruck in eine belastbare, gut dokumentierte Entscheidung.